Посетитель нашего сайта
спрашивает:
На основании договора аренды здания
обязанность по коммунальному и эксплуатационному обслуживанию возложена на
Арендодателя. Можем ли мы как Арендаторы выполнить за Арендодателя его
обязанность по коммунальному и эксплуатационному обслуживанию здания с
последующей компенсацией наших затрат за счет
Арендодателя?
Ответ:
Арендатор может выполнить обязанность по коммунальному и эксплуатационному обслуживанию здания за Арендодателя, только либо при наличии явно выраженного согласия Арендодателя (желательно в письменной форме), либо при нарушении Арендодателем указанной обязанности.
В статье 397 ГК РФ закреплено общее правило, согласно которому в случае неисполнения должником своего обязательства, кредитор вправе поручить выполнение обязательства третьим лицам либо выполнить обязательство своими силами, а также потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов. Таким образом, на основании указанной статьи в случае невыполнения Арендодателем своей обязанности по коммунальному и эксплуатационному обслуживанию здания, Арендатор получает право исполнить указанную обязанность либо самостоятельно, либо, поручив ее выполнение сторонним организациям. Также Арендатор получает право потребовать от Арендодателя возмещения понесенных им расходов.
Однако отметим, что может сложиться ситуация, когда Арендатор не сможет исполнить обязанность по коммунальному и эксплуатационному обслуживанию за Арендодателя. Например, в случаях, когда Арендодатель с целью выполнения своей обязанности по коммунальному и эксплуатационному обслуживанию здания заключает соответствующие договоры со сторонними организациями, однако впоследствии не выполняет их (не платит по указанным договорам). В такой ситуации Арендатор не может просто взять и заплатить за Арендодателя по договорам о коммунальном и эксплуатационном обслуживании здания без явно выраженного на то согласия Арендодателя.
Так, исполнение обязательства третьим лицом (Арендатор в отношениях по договорам коммунального и эксплуатационного обслуживания является третьим лицом) в соответствии со статьей 313 ГК РФ возможно только с согласия должника (то есть Арендодателя). Без согласия должника исполнение обязательства третьим лицом возможно только в случае, когда третье лицо подвергается опасности утратить свое право на имущество должника (например, право аренды) вследствие обращения кредитором взыскания на это имущество.
Кроме этого следует учитывать, что в случае исполнения Арендатором за Арендодателя обязательств последнего по договорам на коммунальное и эксплуатационное обслуживание здания, исходя из требований статьи 391 ГК РФ, необходимо получить еще согласие кредитора.
На вопрос отвечала О.Н. Толмачева, юрист юридической фирмы ЗАО "БФ - юрист"